律师观点分析

2020年8月9日，徐某(乙方)、石某 (甲方)与第三人(丙方)西安某房地产咨询有限公司签订 《居间服务合同》和《存量房买卖定金协议》,就徐某购买石某位 于咸阳市秦都区乘风路上林雅苑二期10 号住宅楼1 单元33 层 3303号房屋(房屋面积82.59平方米，房屋总价款850000元)进行了约定。其中《存量房买卖定金协议》第三条约定：该房屋以现状按套出售给乙方，由乙方直接与甲方签订买卖协议，房屋权属情况为：无房屋所有权证但有商品房买卖合同；第五条约定：

乙方自签订存量房买卖定金协议时，要向甲方先交纳购房定金人 民币5万元，自乙方交付定金之日起，甲乙双方应在90个工作日 内在咸阳市房地产交易中心签订《咸阳市存量房买卖合同》并办 理过户手续。第六条约定：乙方按照第2种方式向甲方支付房款 即：申请商业银行按揭贷款，乙方在与甲方签订《咸阳市存量房买卖合同》办理过户当天将购房首付款支付到房管局指定银行资金监管账户，剩余购房款由贷款银行直接转账到资金监管账户，若贷款银行另有约定除外。第七条约定：甲乙双方应共同前往贷款机构办理贷款申请，并按照国家规定提供办理按揭过程中所需的证明材料，贷款审批通过时间以贷款银行的具体时间为准，备注：若因乙方原因导致其银行贷款资格未获得审批通过，则乙方 可以在银行确认退单后15日内变更贷款人，变更后的贷款人不得 变更合同条款，不得影响合同的履行，若乙方不能变更贷款人的， 则乙方付款方式自动变更为一次性全款支付，乙方应于通知之日 起30日内自筹房款与甲方办理过户登记手续，若乙方不能变更贷 款人也无全款支付能力，则乙方构成违约，乙方无权要求甲方退还购房定金，不足以赔偿甲方损失的应额外承担因此给甲方造成损失。第十条违约责任约定：1、甲方在签订本协议之日起至签订 存量房买卖合同之日止，将该房屋另行出卖给第三方的，甲方房 屋产权信息虚假，甲方未告知乙方在签订本协议前该房屋已存在的出租、查封、配偶或共有权人不同意出售等事实，反悔改变出售条件或不按时履行协议义务等，甲方赔偿双倍定金作为违约金 给乙方，并向乙方支付因房价上涨造成的损失，此损失以解除本 协议时的房价来计算；2、若乙方提供虚假信息，反悔、改变求购条件，不按时履行协议义务或付不清房款等，导致双方不能继续履行本协议，乙方已交定金不退，作为违约金由甲方获取。协议 签订当日，徐某向石某支付定金50000元。2020年8月16日， 徐某向石某支付大修基金和契税16796.19元。2020年10月24 日石某办理完房产证等手续，因徐某不具有购房贷款资格， 一直 未能办理按揭贷款面签。2021年1月6日石某担心贷款办不下来， 后徐某推荐方勇文购买上述房屋，经石某同意，并于2021 年 1 月 7 日与方勇文签订“房屋买卖协议书”约定：房产成交价85 万元，房款转入资金监管账户。2021年3月12日，第三人方勇 文向资金监管账户支付首付款430000元。同年3月19日，经中 介联系，石某要求全款，同时称房价差太大，双方就合同继续履 行未能协商一致。2021年4月25日，第三人方勇文以徐某身份 起诉，经审理，本院(2021)陕0116 民初7975号民事裁定书以 主体不适格驳回方勇文起诉。徐某遂向本院起诉。庭审中，双方争议较大，调解无果。

一审法院认为，徐某与石某及第三人西安某房地产咨询 有限公司签订《居间服务合同》和《存量房买卖定金协议》,具备 了房屋买卖合同成立的必备内容，且不违反法律规定，应依法确认 双方之间房屋买卖合同成立且生效，对双方均具有约束力。双方合同约定：“自乙方交付定金之日起，甲乙双方应在90个工作日内在咸阳市房地产交易中心签订《咸阳市存量房买卖合同》并办理过户手续”,同时约定“乙方向甲方支付房款的方式为申请商业银行按揭贷款，乙方在与甲方签订《咸阳市存量房买卖合同》办理过户当天将购房首付款支付到房管局指定银行资金监管账户，剩余购房款由贷款银行直接转账到资金监管账户，若银行另有约定除外”,由此可见，双方均应在90个工作日内即2020年12月 17 日前完成支付首付款和签订《咸阳市存量房买卖合同》并办理过户手续等义务，但因徐某不具有购房贷款资格，双方均未按合同实际履行。徐某主张因石某办证迟延违约，因合同明确约定为“该房屋以现状按套出售给乙方，由乙方直接与甲方签订买卖协 议，房屋权属情况为：无房屋所有权证但有商品房买卖合同”,故 石某办证迟延并不能构成对该协议的违约，徐某据此主张违约金 不予支持。至于其后石某与方勇文签订“房屋买卖协议书”,即使可认为是对原协议贷款人的变更，但也超出了原协议约定的时限，且按照“房屋买卖协议书”的约定，徐某并未将全部购房款转入 资金监管账户。徐某现虽同意全款购买，但因市场因素未能与石 美达成新的协议，据此要求石某继续履行原协议，办理房屋过户 登记手续并交付房屋，无事实和法律依据，本院不予支持。综上， 依据《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第五百零九条 之规定精神，判决：驳回原告诉讼请求。案件受理费2300元，依法减半收取计1150元，由原告徐某负担。

二审经审理查明，原审查明事实属实。

本院认为：本案争议的焦点一，徐某与石某订立的《居间服务合同》和《存量房买卖定金协议》是否继续履行问题。本案中， 徐某与石某订立了《居间服务合同》和《存量房买卖合同》购买 石某位咸阳市秦都区乘风路上林雅苑二期10号住宅楼1单元33 层3303号房屋。双方订立合同后，徐某向二石某支付定金50000 元，并向石某支付了大修基金和契税16796.19元，用于石某办理 房产证。另查明，此后徐某并未以其自已的名义履行合同，而是 以其岳父方勇文作为房屋的买受人设立了资金监管账户，并办理 银行贷款，并由方勇文向资金监管账户支付了首付款。因石某拒绝履行后续合同义务，方勇文遂向人民法院起诉，要求解除合同，并由石某退还首付款，双倍退契税还定金、并赔偿损失。西安市 长安区人民法院(2021)陕0116民初7975号生效民事裁定书， 认定方勇文并非案涉合同的主体，故裁定驳回了方勇文的起诉。 徐某又以其作为原告提起本案诉讼，要求继续履行合同。案涉合 同系徐某与石某订立，前述事实可以看出，徐某与方勇文就谁系 真实的合同主体，谁是购房人问题两次变换，而且方勇文与徐某 就合同是继续履行还是解除，意思表示并不一致，应当认定徐某 并未正确履行合同约定的义务；徐某虽未完全正确地履行合同， 在其未办理的贷款的情况下，将贷款人变更为方勇文并将房屋登 记于方勇文名下，(应认定为对合同的善意履行，如有石某地积极 配合，合同能够履行完成，石某拒绝配合，而且要求加价，明显 有违诚信。目前合同履行的现状是，双方订立合同的主体系徐某、 设立的资金监管账户和贷款的买受人却是方勇文，如合同继续履行则明显存在程序性的障碍， 且需石某配合， 属人身性行为。 二审中，石某亦明确表示拒绝继续履行合同。鉴于此，本院对徐某要求继续履行合同的请求不予支持。焦点二，关于徐某要求石某 承担逾期办理房产证的违约责任问题。石某未按时办理完成房产 证，确有违约，但该违约行为并未给徐某造成实质损失，故对徐 武要求石某承担逾期办理房产证的违约责任的请求不予支持。焦 点三，关于合同解除的法律后果处理问题。徐某已支付石某的定 金、大修基金、契税返还；以方勇文作为买受人设立资金监管账户涂销、已支付首付款的取出；合同解除违约责任的承担，损失赔偿问题，双方可协商处理，协商不成另案主张，综上，鉴于本 案实际，本院对原审判决的结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。